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O juiz da 18ª Vara proferiu sentença em ação de um grupo de cooperados do Mirante Tatuapé onde afirma que a o rateio é legal, os cooperados devem pagá-lo, que a Bancoop é cooperativa e não há relação de consumo. Afirma, também, que as escrituras só podem ser outorgadas após o pagamento do rateio. 

O juiz também determinou que o valor da causa passe de R$ 5.000,00 para R$ 251.000,00 o que representa acréscimo de R$ 2.500,00 de custas que devem ser pagas pelos cooperados, bem como, honorários advocatícios de R$ 2.000,00. 

Veja os principais trechos da sentença 

Perícia - “A prova pericial requerida pelos autores extrapola os limites da lide, definidos na petição inicial, eis que a (...) a perícia, de engenharia e contábil, definiria se os valores já pagos pelos autores bastaram para quitação do custo final (e não apenas do custo estimado) da obra ou se superaram tal custo final, caso em que teriam suposto crédito contra a ré. Ocorre, porém, que na petição inicial não foi formulado pedido nesse sentido, ou seja, não foi formulado pedido para que fosse declarada a existência ou não de resíduo após o pagamento, por cada autor, do preço estimado de sua unidade habitacional. Ao contrário, a petição inicial pretende a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a cobrança desse resíduo. Se assim é, se o pedido principal é de nulidade da cláusula contratual que prevê o resíduo, e se não há pedido certo e determinado para, considerando válida a exigência do resíduo, declarar a quitação de cada um dos contratos apenas com o pagamento do preço estimado, não há necessidade e nem razão jurídica para o deferimento das perícias”. 

Bancoop é cooperativa - “Tratam os autos de relação jurídica entre a Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP e alguns de seus associados. As cooperativas são regidas pela Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971. A lei define o que é uma cooperativa: Art. 3° Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício de uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetivo de lucro. A ré é regida por tal lei. Não têm razão os autores quando pretendem descaracterizar o regime de cooperativa da ré”. 

“A cooperativa é uma sociedade civil sem fins lucrativos, formada pela conjugação dos esforços e do patrimônio agregado por pessoas ligadas entre si por um vínculo comum e que perseguem um mesmo objetivo. O cooperativismo rege-se pelo conceito de união de pessoas que almejam uma mesma finalidade econômica e, para alcançá-la mais facilmente, congregam esforços e recursos em uma unidade que beneficia a todos. Os cooperados são sócios, são donos da cooperativa. Cada cooperado é titular de uma parte do todo, que é a cooperativa. Assim, como no caso dos autos, em uma cooperativa formada de pessoas que se uniram para a construção de moradias, não há fornecedor e nem consumidor: todos os cooperados são associados e têm participação na cooperativa”.

Cooperativa não incorpora – “Estabelecida tal premissa, os contratos firmados entre os cooperados e a cooperativa devem ser analisados sob a luz do direito civil e não do direito do consumidor. Nesse passo, a alegação dos autores de que não houve registro da incorporação da edificação, além de não ser procedente, é irrelevante para o objeto do processo, que é a legalidade ou não do rateio entre os cooperados das despesas apuradas com o final da obra”.

“De todo modo, as cooperativas não se equiparam aos incorporadores e, por tal razão, não têm que cumprir as obrigações inerentes aos incorporadores. Requisito básico da incorporação é, pois, promover ou realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para alienação total ou parcial”.

“Para que haja a figura do incorporador é necessário que alguém, pessoa física ou jurídica, pretenda construir edificações com unidades autônomas futuras para serem vendidas ou prometidas à venda. Isso não acontece com as cooperativas habitacionais. Não há venda e compra entre a cooperativa e os cooperados. Ao contrário, os cooperados se unem e arrecadam recursos de si próprios para a construção da unidade condominial futura. Os cooperados são, na verdade, desde o início, sócios do empreendimento como um todo, tanto que o terreno foi adquirido em nome da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo – BANCOOP”.

Preço de custo e rateio – “Por outro lado, no caso específico dos autos, os cooperados firmaram termos de adesão e compromisso de participação, através dos quais aderiram ao projeto da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - BANCOOP de construção, pelo sistema de autofinanciamento e preço de custo, de um conjunto residencial denominado Conjunto dos Bancários Mirante Tatuapé. No termo de adesão, cada cooperado teve conhecimento do preço estimado da unidade residencial que lhe interessava. O sistema de autofinanciamento e preço de custo significa que não há aporte financeiro externo e que as contribuições de cada um vão sendo feito na exata medida e proporção do desenvolvimento da obra. A contribuição de cada cooperado é proporcional ao bem que visa adquirir. Essa divisão de despesas tem amparo na Lei n.º Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971: Art. 80. As despesas da sociedade serão cobertas pelos associados mediante rateio na proporção direta da fruição de serviços. “

“Exatamente porque os imóveis são construídos a preço de custo, ao final da obra, terá que ser feita uma apuração para que se saiba se o que cada um dos cooperados pagou bastou para a construção da unidade residencial que lhe foi atribuída. Durante a construção os cooperados vão pagando as prestações estabelecidas com base no preço estimado. Porém, o preço estimado não necessariamente confere com o preço efetivamente apurado”. “Ainda que as prestações, pelo contrato, sejam reajustadas anualmente, o custo final poderá ser maior, pois as variáveis envolvidas em uma construção a preço de custo são diversas e nem sempre se resumem a determinado índice econômico. Portanto, nada tem de ilegal essa cláusula, que deve ser obedecida. Não têm razão, pois, os autores, quando contestam a cobrança, pela ré, de rateio, calculado a partir do custo final da obra dividido pela fração ideal de cada cooperado”.

Escrituras – “A escritura, nos termos da cláusula 17.ª do termo de adesão já mencionado, será outorgada a cada cooperado assim que este quitar todas as suas obrigações, o que inclui o rateio acima indicado. A jurisprudência tem decidido de forma firme no sentido da legalidade da cobrança do rateio em cooperativas habitacionais”.

“Enfim, não há amparo contratual e nem legal para que os autores deixem de pagar o rateio que lhes foi atribuído e a ré não está obrigada a outorgar as escrituras antes desse pagamento”.

Conclusão – “Diante dessa conclusão, são improcedentes todos os pedidos decorrentes da premissa da nulidade da cláusula autorizadora do rateio, ou seja, não há que se falar em indenização por perdas e danos, repetição de indébito em dobro (o rateio não foi pago), obrigação de outorga de escrituras, abstenção de comunicação dos débitos aos órgãos de proteção ao crédito, proibição de cobranças ou retomada dos imóveis e nem em desconsideração da personalidade jurídica da ré ou bloqueio de bens de seus diretores. Ante o exposto, e considerando o mais que dos autos consta, julgo improcedente a presente ação, revogando, de forma expressa, a antecipação da tutela”.